2002年

“于是呢，你以这一套房子作为起家。一变二，二变四，四变八，逐渐越做越大。对不对”。

“不是呀，后来我妈塞给我七张内环线。她跟我说，升级打怪这种事呢，关键是要开心”。

“这事发生以后，你女朋友知道么。她有没有惊喜”。

“没有啊。她说诚实是做人之本，所以她和我分手了”。

一）非居税

2002年末发生的一件大事，是“非居税”。

全译是：“个人出租非居住性房产租赁税”。

出租税率一直是5%，但是2002.10的某一天，突然出文，要求“按照xx算法”。税率提高了六倍，一下子涨到了33%

当时我刚接手家族的一些生意，“非居税”对我是致命性的打击。

因为我们都是一等良民，严谨朴素的做着生意。

你什么生意可以承受突涨而来的六倍税率呢。什么生意可以承受+28%的毛利率损失呢。

原本十分扎实稳健的业务，一下子就到了亏损的边缘。

于是我就想找人反映反映，民间也是有反对呼声的。你不可以这样肆意乱来。

这一刻，我们都是连云港人。

可是呢，我接着就发现没有任何“喉舌”的地方。

如果你有很多文字，有很多意见想呼吁出来。你根本就没有一个话筒。

2002.10的时候，全上海没有任何房产论坛。也没有任何讨论房地产的地方。

当时，上海提出，信息化建设以“上海热线”为龙头。Online.sh

于是登陆去上海热线，有一个房产频道。

简写是ehome.

这个频道简陋之极。我注册的时候大约是第300多个用户。所有的帖子一共才三页。

当时还是窄带拨号，每一次都要连电话线。还要买网络卡。泡网成本高昂。

在ehome上我也不知道该如何入手。随意找了一些帖子开始回复和评论。

后来，在ehome就越混越久。帖子随手写了几百篇，渐渐的BBS雏形就有了。

也有人问“非居税”的问题最后怎么解决呢。

“白痴”，我妈说道。她去找专管员谈了半个小时，这事就算摆平了。

二）政治

“非居税”的另一个影响，是我开始关心政治。

在我们传统的教科书教育中，是没有“生产---抢劫”这个链条的。

我们被教育道，只要好好读书，就会有好工作，就能做好生意，就会有好前途。

“非居税”事件，是我第一次意识到“政策”对商业的巨大影响力。

一条简单的政策，波澜不兴的政策，居然可以让企业破产，商业失败，数以千万计的财富转移。

原本我们是“政治冷漠”的。完全完全不关心政治。

非居税事件，是思考政治的开始。

三）91facai

ehome是房产类BBS的开始。

在ehome上面，认识了最早一批活跃网友。譬如babyg，wangtong，wuzhifu。

后来有一天wuzhifu提议说，洪曦开了一家91facai不错。请大家移步过去。

过去逛逛的确很不错。

此后的三年，房产BBS主要都是在91facai上面讨论和发帖。

一直到91facai被封，变成了51facai，再被封变成15facai。

最终人气渐渐散去。

四）仁恒的对敲

2001年时，上海的第一豪宅绝对无疑问是“世茂滨江花园”。

乃至2003年顶楼复式1000㎡楼王，搞了一个“全球轰动”拍卖。最后来了六个买家，经过一轮叫价，以3550W售出。

而这个时候，陆家嘴还有一个挑战者“仁恒滨江花园”。

论品质，仁恒就是渣。完全不上台面，新加坡工薪阶层户型，彻底的贫民窟。

但是Capital Land擅长炒作。每次路过福州路，看见巨大的招牌，无疑叹息商业的力量无所不在。

仁恒说，世茂卖2W，它也要卖2W。

但是仁恒的房子很烂，不上台面。他的房子又多，是一个3000户的巨型社区，根本卖不动。

不要紧，新加坡人有办法。

那一年，在陆家嘴的二手市场，发生了“海量成交”。

仁恒的房子，象疯抢一样。在二手市场不停地交易。而价格，也一路扯高。

几乎所有的人，都眼睁睁地看着。

所有的中介，银行，交易中心，还有广大围观的无知业主，都眼睁睁地看着。

仁恒的房子就是卖得动!

市场上出现了一股力量，象抢一样，每个月创造几十套的交易量。

同时，价格也在不断走高。

如果说，2003年头，仁恒是“报价”20000/m，底气还很虚的话。

到了2003年尾，几乎所有的上海房产杂志，仁恒滨江都是30000/m，绝对的一线豪宅。

市场疯狂了。

眼睛赤红，仁恒就是钱啊。买仁恒就是赚，转眼就是几十万的利润。

无数的人冲了进去。因为仁恒有价有市，仁恒就是好，仁恒就是涨得快。仁恒就是看得见的送钱。

然后，那股“傻钱”消失了。

2003年末的“仁恒滨江花园”矗立了一个很长的标杆。上海楼市的最高价是30000元/平米。

这个价格，维持了很长很长的时间。一直到2005年的华府天地才被打破。

但是仁恒本身，却是日暮西山。

“仁恒河滨花园”从2003年末猛冲到30000元/m，三千套一手房全数出货。

从此以后，它在二手市场再也没有涨过。

不仅没涨，而且无人问津，无人关心。宛如陷入死地。

仁恒的业主，开始套，深套，死套。

仁恒30000vs 卢湾5000

仁恒30000vs 卢湾8000

仁恒30000vs 卢湾12000

仁恒30000vs 卢湾20000

仁恒30000vs 卢湾30000

仁恒75000vs 卢湾85000

仁恒滨江的30000元/m房价，维系了差不多有七年之多。

一直到2009年时，联洋的“仁恒河滨城”开盘。

值得注意的是，RHHBC开盘时，仁恒河滨城是比仁恒滨江贵的。

如果你要说仁恒品质的话，则二者都是仁恒。而陆家嘴滨江，地段远远好于联洋。

RHHBC开盘时，也是一样的套路。“二手市场疯狂成交，台湾人跪着求购仁恒”。

反正赚钱的都是传说。

等你买入了，就是高位套。

2010年后，“仁恒滨江”逐渐摆脱了30000元/m的阴影。

因为大盘实在涨得不象话。相比之下，它比许多工薪盘还要便宜了。

2010年后，“仁恒滨江”也逐渐随着大盘在上涨。目前差不多能卖到75000~85000.

在这背后，是无数无数土豪的累累尸骨。

五）徐家汇的崛起

2002~2003的绝对明星板块，是徐家汇和长寿路。

现在的人，已经很难体会徐家汇当时“皇者气象”，辉煌气息。

横向对比的话，大约和2016年的大宁，唐镇差不多。

当时，所有的新盘，都开在徐家汇。所有的报导，都放在徐家汇。

每一个新盘开幕，徐家汇的房价就涨了老大一截。类似于上海标杆，人群欢呼，媒体关注。

从东曼，青之杰，汇翠，亚都，尊园，亚新，天际，帝景苑，徐家汇吸引了无数的眼球。

甚至有人说，“上海就是徐家汇，徐家汇就是上海”。

我们知道，徐家汇今天是一个完全不热门的板块。昔日无数镁光聚焦，宛如烟雾散去。不留痕迹。

前二天还有人在“分答”上问我，“亚都国际名苑”可不可以买，会不会砸在手上无人接盘。

你若是知道当年亚都每月几十套的交易量，热得门口有人排队候房，你就不会问这个问题了。

徐家汇顶峰的时期，说是宇宙中心绝不为过。所有的地产报导，完全围绕着徐家汇展开。

对比往日，对比今日，令人不胜叹息。

俗话说,“后人哀之而不鉴之，亦使后人复哀后人也”。

徐家汇的没落，给了我巨大的警惕。从此以后，我对所有“热炒”的板块都不信任。

上海楼市，呈现严酷的“板块轮动”现象。

每次一个板块大热，价格上涨，地王频出。但其背后的实质，都是想卖地。

等资产都到了小业主手里，等高价货到了你的手里。

该板块就会不热的。和媒体会去猛炒新的板块。

六）价格颠覆

2001年时，斜土路“复兴佳苑”卖6500。大同5500，汇龙5800，永业6200.

那一年徐家汇永新花苑8500，盛大家园5300。

证大一期，2400/m

从02年中到03年初，价格已经有了明显的涨幅。

徐家汇一线楼盘，基本的概念，就是一万。例如东曼，永新。

二线盘如汇翠，亚都，天际八九千。

长寿路气势如虹。和徐家汇一样属于“热点区域”。

2003.3月，宝华雅苑6500，常德名苑7300，上青家园5500，秋水云庐5300.

如果过了武宁路桥，逸流公寓，绿地世纪之类的都是4300~4600。

如果以“郊区”而论，徐家汇是无争议的第一块牌子。单价一万。

长寿路也是热炒，和卢湾价格相差无几。

中普陀刚开始开发。

至于证大家园，基本不认为属于上海。

那一年，杨高路刚刚修好，空空荡荡，什么车也没有。

分手那一天，在杨高路上开130km/h。

（未完待续）

（yevon_ou@163，2016年8月10日午）