现在的房价危险吗，观察这个指标就够了！

最近很多朋友在公众号后台找我，问的最多就是房价还会不会跌？要不要买房，要不要抛房？

这其实就涉及到一个核心问题，房价是由什么决定的？大家先看两张图。

第一张图是美国1963-2011年的房价。

第二张图是中国近30年的房价走势。

如果只看这两张图，很多人就会说，房价永远是上涨的。所以任何时候买房都不会亏。前几年用这个理论炒房的人也基本都赚了，请注意，我说的是炒房。

下面我们紧接着看日本近30年的房价。

看到这张图，是不是有点蒙圈了？前面说的炒房理论好像又站不住脚了。

有很多人分析房价，会分为两个方面。从房子的居住功能看，它是普通商品。从房子的投资属性看，它是金融品。这种分析没有错，但是对普通人来说有点复杂，不好理解。

从我对房价的理解来看，我觉得把房价看成一个国家或一个城市的股票最合适。这个观点在前面的文章我也多次提到了。

股票的价格短期围绕着价值上下波动，但长期来看，股票的价格取决于公司的基本面，也就是这个公司未来创造现金流的能力。

一个城市或国家的房价，短期取决于货币流动性，长期看取决于这个城市或国家的经济发展水平。因为房价本质是，房子下面那块土地创造财富的价值。房价因此可以看成一个城市或国家的股价。

用这个观点，我们再看看上面的三张图。

美国和中国是近几十年经济增长持续性最好的国家。所以即便中间出现几次大幅度下跌调整，但拉长时间看，房价曲线还是呈波浪形上升的。

日本的房价在上世纪90年代泡沫破灭后，为什么就一蹶不振呢？

如果用纯货币理论解释房价，说服力不够。大家仔细观察会发现，日本房价曲线后面有一小段上扬（2010-2015），这是日本推行大规模量化宽松的结果，但也仅仅只是推动房价略微上涨。

日本房价之所以会“失去20年”，表面上看是因为泡沫破灭，造成日本金融体系坍塌，经济重创，根本的原因在于日本近20年，人口老龄化日益严重，创新降低，经济发展提不上去。

前一段时间，任泽平用15个字概括了决定房价的因素，我觉得是很有水平的。他说：“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

如果把房价看成是一座城市的股价，任泽平这句话怎么理解呢？

“短期看金融”，就是说短期看房价金融属性是最强属性，短期房价走势取决于市场的流动性。所以从这几年调控政策看，货币供给量（M2）和利率，对房价影响最大。

“中期看土地”，意思是中期来看，房子是否增值，要看这个房子底下的土地，一线城市和四线城市的房子，肯定是一线房价高。经济发展快的城市，相比经济增长慢的城市，前者的房价涨幅，肯定会高于后者。

“长期看人口”，这句话就有点奇怪了，为什么是人口呢？如果从世界历史的发展进程来看，决定一个文明或一个国家命运最根本的，其实是人口规模。人口决定国运，国运决定房价。

中国文明为什么是唯一延续到至今的古文明？因为中华大地上的人口规模，始终是世界第一。人口规模大有很多优势：能扛过灭顶之灾，包容性强，经济裂变快。我前段时间写过一篇文章《  中美贸易战的本质是金融杀，中国务必高度警惕  》，就分析过中国经济规模的优越性，大家可以看看。

前面花这么多篇幅，其实就是帮大家搞明白，决定房价的因素是什么，这样你才能做出正确的买房或卖房的决定。

那从宏观上看，现在中国房价危险吗？会不会泡沫破灭？

从长期看，中国的经济增长面没有问题，未来房价还会上涨。在这一点上，每一个人不能犯战略错误。错过这几年中国楼市大牛市和腾讯股票的人，对此会深有体会。

如今，不论从房价收入比还是租售比上看，房价的绝对值都偏高了，房价会深度调整吗？

前面说过，房价短期看金融。这一轮史上最严调控，目前没有放松的迹象，今年M2增速大概率不会超过9%，而且房贷利率还会不断上升。再加上国家从严监管消费贷、抵押贷款等资金流入楼市，所以支撑房价上涨的货币供给量已经严重不足了。从一季度一线城市楼市量能看，今年全国平均房价基本上涨不动了。

那还有没有更明显判断房价走势的指标吗？有，那就是人民币汇率。

人民币汇率决定了国内楼市资产的价格。如果房价涨不动，人民币汇率又出现明显的贬值预期，即便如今楼冻，还是有人会千方百计抛房出逃的，当然会对楼市造成利空。

但更关键的还在于，人民币如果持续贬值，将会造成资本外流，外汇储备缩水，这会造成两个结果：一是国内货币流动性紧缩，因为部分热钱逃跑出去了。二是央行可能被动加息。美联储在不停地加息缩表，虽然目前美元指数还在低位震荡，但如果未来美联储再加息三次，这就很难讲了。如果中美利差不断加大，为了防止人民币过度贬值，央行有可能进一步跟进加息。这才是对楼市的最大利空。

所以，短期观察房价安全不安全，只要看人民币汇率是否稳定。如果人民币汇率稳，中国房价就稳定。如果人民币汇率出现明显的贬值预期，那手上有多套房产的，就要考虑赶紧高位套现了。

至于刚需买房，我一直都持这个观点，只要经济条件允许，现在什么时候出手都合适，能买核心地段的，尽量买核心地段。趁着现在房贷利率还没有上升到历史最高点，果断出手才是上策。当然前提是你能够负担得起未来的月供。如果借高利贷去交首付，那是一种自杀行为，因为未来如果你断供了，你的房子就是银行的，即使以后房价涨了，和你半毛钱关系也没有。