深圳楼市，离全面香港化还有多远?

来源:米宅米宅（ID:mizhaimizhai）

你要清醒地认识到，新政只是在尽力保证你能有房子住，而不是保证你能买得起属于个人产权的房子。

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6月5日，深圳住房新政被刷屏，被称为深圳第二次房改，意义重大。

先看数据重点：

1、2018-2035年17年间，深圳计划新增住宅170万套，平均每年10万套；

2、其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占比接近60%，商品房占比为40%；

3、人才住房、安居房、公租房的面积分别为小于90平、小于70平、30-60平，租金和售价分别为市场价的60%、50%和10-30%；

力度确实很大，可以看出，深圳在层面，确实在下大力气落实“上有供应，中有支持，下有保障”的安居政策，让各人群在深圳都获得居住权。

问题来了，人才住房和安居房大量上市会不会对商品房带来利空?

人才房、安居房和公租房占到深圳未来17年总供应量的60%，比例确实不低，可是，不看总量、只看短期的供应量是在数据统计上耍流氓。

据深圳市政策研究室主任吴思康在2017年的一场论坛中提到，深圳的住房总量为1041万套，按照平均每户2.59人测算，深圳现有住房可容纳2800万人，深圳目前户籍人口加常住人口也在两千多万。

如果拿人才、安居和公租房的100万套和1041+170=1241万套做对比，所占份额不过8%，如果再拿掉公租房的20万套，所占份额又下降到6.4%，而且要经过17年才能达到这个比例，那么显然，对深圳现有商品房市场的冲击就不如想象中那么大了。

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第二个问题，为什么说深圳楼市已开始全面香港化。

看住宅类型，深圳新政之后，与香港的住宅类型已经非常接近了。

香港住宅主要分为三类，分别是公屋、居屋和商品房。

公屋类似于深圳的公租房，低收入阶层可以以低廉租金入住；

居屋类似于安居房，中等偏下收入阶层达到申购要求，轮候之后可以较低廉价格购买，购入五年后向申请补交地价，可进入市场租售。

那么，香港的公屋、居屋和商品房的大概占比各是多少呢?

香港公屋于1960年就开始推出，已运行近60年，居屋自1976年推出，已运行42年，从运行时间来看，都已经相当成熟。

到目前为止，香港公屋占全部住宅比例约为17%，居屋占比约为29%，总占比达到46%，这个比例与深圳2035年新政完成后公租和安居人才房占比共计8%相比，可谓是全面碾压。

而香港商品房多年来以高房价闻名于世，并未受到廉价的公屋和居屋的价格冲击。所以，幻想靠深圳房改新政降房价的人，想法未免过于简单了。

在香港，住宅类型将居住人群自动划分成了三个阶层，分别是自有住宅阶层、居屋阶层和公屋阶层。

这三个阶层的排序是不言而喻的。比如我们经常看到的香港娱乐八卦，某港姐竞选成功前全家居住在公屋单位，这样的报导意味着什么大家都心知肚明，又有谁希望自己的下一代承受这样的目光和压力呢?

香港的公屋也分三六九等，但共同点是密度大，容积率极高。

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从建筑面积上来看，深圳对人才房、安居房和公租房也做出了价值分隔。

人才房普遍不高于90平米，安居房70平米，公租房30-60平米。以常规判断，这个上限应该是三居的标准。

那么，未来的建造标准，人才房两居七十平，三居八十几平；安居房两居五十平，三居六十几平；公租房两居四十几平，三居五十几平的概率极大。

这个面积标准，人才房尚可接受，安居房已经显捉襟见肘，公租房就只能算容身之地了。

相对于香港公屋人均10平米和居屋人均13平米，深圳保障房的人均标准虽然略高一点，但和内地的居住面积比起来，深圳保障房显然已经在向港式标准靠拢。

再说用地问题，大家都知道，深圳建筑用地极端紧张。从哪里拿地，才能完成这170万套住宅的供应量，是极端考验决策者智慧的。

看住房新政中的渠道保障，主要是两块：

1、 突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区，在临深片区开发建设保障性住房；

2、 盘活存量用地，加大棚户区改造力度。

路径还是比较清晰的。

1， 大部分保障房会建设在深圳原关外的偏远区域，还有部分会建设在临深片区，只有这些地区才有相对多的地块，用地成本也较低。

因此，大部分保障房不要指望有太好的区位，甚至有可能会在临深或深汕合作区；

2， 盘活存量用地，加大棚户区改造，毫无疑问剑指小产权房。

深圳有大量待拆迁小产权房，由于沉痼已久，目前拆迁成本极高，难度极

大，然而又必须破局。

拆掉这些位置较好、密度极高又成本昂贵的小产权房，然后在这些铺满人民币的地块上修建没有利润的安居房和公租房，本身就需要极大的勇气。

即使修建，可以想见也一定是超高层、极小面积和高容积率。深圳近几年新建的楼盘，48层的超高层住宅已经越来越多，安居房和公租房会不会突破48层，我觉得是大概率事件。

因此，小部分位置较好的保障房不要指望有太高的居住品质。

同时，人才房和安居房，虽然价格便宜，但除去面积、地段、容积率等劣势，还有更重要的流通问题，这类房源属于闭环流转，只有有资格的申请人才可以接盘。

虽然深圳创造性地给出了纳税15年，向交纳一定比例的增值收益后可以入市流通的说法，但漫长的15年和不确定的交纳费用，都是阻隔这类型住宅产品升值的大杀器。

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65住宅新政之后，深圳未来的房屋类型、属性和面积已开始高度香港化，还有一个我认为会高度香港化的是豪宅的走势。

为什么香港屡现天价豪宅?

当然一方面是因为人多地少富豪又多，另一方面，豪宅越卖越贵并不是因为富豪人傻钱多，不理解富豪天价买豪宅是因为贫穷限制了你的想象力。

换位思考一下，如果你有十个亿的资产，你会不会花两个亿买豪宅?当然会！

为什么?

一是因为有居住品质改善的需求，这和你有一千万资产会拿五百万来改善居住品质是一样一样的；

二是对于富豪来说，一样有资产保值增值的烦恼，数以亿计的资产不可能都拿来投资，也不可能都放在股票基金保险信托这些池子里。

再没有比豪宅更大更好的资金储备池了，既能自住享受，还能保值升值，还有面子问题，还可以代际传承。

对富豪来说，有比豪宅更好的标的物吗?没有，花几个亿买豪宅比花几个亿买名画要让人踏实有价值的多。所以，香港的豪宅价格会越炒越高。

同理，这种情况未来也会出现在深圳。你也许认为目前深圳湾片区20万/平已经是天价，对不起，以后还会更高。

不过，我要提醒大家一点的是，没有那个资金和实力不要去碰深圳的豪宅，你以为的豪宅也许并不是豪宅。

什么才叫豪宅?面积够大，位置够好，装修够豪，景观无敌的才是真豪宅，如果你砸锅卖铁花一千万在深圳湾、香蜜湖买了一套70平的小两居，然后坐等以后天价出售，那你真是想多了。

所以说，没有金刚钻，别揽瓷器活儿！

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未来的深圳楼市会是多层级格局。

豪宅是金字塔的顶端，单价只有更高，没有最高；

第二层是品质较好的中大面积商品房；

第三层是普通商品房；

第四层是人才保障房；

第五层是安居房；

第六层是公租房。

豪宅和普通商品房的价差会逐渐拉大，商品房和人才房安居房也会保持一个足够的价差。

而且，居住在每个层级里的人，决不会满足现有的居住类型和品质，决计不会因为公租房租金够廉价，安居房房价够低而沾沾自喜，自鸣得意。

相反，只要有机会，他们一定会想尽办法实现阶层的跃升，一层一层地置换上去。

所以，你说深圳房价下跌的基础在哪里?人性是往上走的，房价如何往下走?

何况深圳又是一个人多地少，巨量资金沉积，每年都有无数中产阶级挤进来的梦想之城。

实际上，深圳2016年初调控，两年多的时间，一直没有看到过像样的下跌，目前已全面回复调控前的最高价，部分片区已经比去年暗涨了5到10个点。

深圳是昂贵的，而且会越来越贵。

对于越来越昂贵的深圳来说，这份住房新政已经是能拿出的最好方案，至少尽力在保证让每一个深圳人获得最起码的居住尊严。

但同时你要清醒的认识到，新政只是在尽力保证你能有房子住，而不是保证你能买得起属于个人产权的房子。

看看河对岸的香港，深圳人，请抛弃幻想，清醒自我认知，及早定位自己的居住层级。而且，无论哪个层级，都需要你尽最大努力去争取。