房价到底是谁抬起来的本文的分析让你触目惊心……

01-04 生活常识 投稿:恰似旧人归
房价到底是谁抬起来的本文的分析让你触目惊心……

上一篇《深圳房改方案的本质》引发众多网友质疑,认为我在计算平均工资时犯了错误,甚至是大错。很多人的看法是:不仅香港的平均工资不可能那么高(三万港币),而且深圳30岁的月收入两万以上的也不多。

真是这样吗?

通过本文的分析,更让更多人明白,一个城市的房地产容量比人们想像的小得多,而现在的贫富差距到底有多大,高收入群体有多大。那么,房价到底是谁抬起来的,就一目了然了(虽然他们并非故意,很大程度上也是在自保)。

我们仍以深圳为重点,但后面会说到其他热门城市。

深圳的(月)平均工资是多少?2017年秋,媒体告诉我们求职的平均薪酬大约9000元左右,而这已经是全国第三了。

这个表格,实际上是媒体做出来的。大家发现问题没有?

如果说深圳的平均工资暂时不如京沪,我们都能理解。但是乌鲁木齐、南宁、贵阳这些城市,居然排在薪酬前列,大家不觉得诧异吗?

要揭穿这个表格内容的虚假,看人均GDP就行。2017年,深圳人均GDP达18.7万元,位列全国第三位,平均一个月1.56万。相比之下,排名第十的乌鲁木齐76713元,月均6392元;排名第十一的南宁57948元,月均4829元;排名第十五的贵阳73677元,月均6140元。

不管是他们的人均工资,还是刚毕业的大学生索要的目标薪酬,居然比人均GDP还高,可信吗?如果他们真有这么高,京沪深的真实数据又该多少?

当然,如果拿这个来说深圳,说深圳的平均月薪不足1.5万,完全是合理的,这也在我估计范围之内。但要说30岁左右没有那么多高薪人士,我后面再说。这里给大家看一份更离谱的薪资报告:

平均工资只有五千出头,你们信吗?我相信,就连很多认为深圳有很多低工资的人,也不会相信这份报告吧。

这么低的原因是,很多人在瞒报,他们不想露富,不想多缴税,不想引起别人的注意。他们想低调,想让这个社会的绝大多数人,看到这份薪资报告时感觉良好。

可能有人会说,深圳的平均工资到底是多少?

呵呵,我也不知道。

但是,我可以给大家看一份资料,然后再推理到房价上。

下图是网上流传的一份深圳地税局在2016年针对华为的个人所得税的一份报告。看不清没关系,我下面写一些关键数据。

1、2016年,总部在深圳的华为,在深圳一共有6.07万人。我们知道后来华为把一些部门搬到了东莞,所以现在华为在深圳估计在3万人左右。华为大规模搬离深圳,已经引起了地税局的注意,因为损失税收严重。所以后来华为说不会离开深圳。但是,其大量的工作人员,已经迁到了东莞。

2、2015年,华为的人均薪酬是58万,2016年60万,2017年68.89万。

以华为对中国的贡献,以及员工拼命工作的精神,获得这么高的薪酬是应该的。但是大家想想,深圳每年销售新房也就5万套左右,而2015、2016年华为在深圳平均有6万多员工,人均年薪60多万,两年就是100多万,三年就是200万……在不限购限贷的情况下,仅仅华为一家公司,这些高收入员工是不是完全可以把深圳的新房买光了?然后再跑到东莞、惠州去买,会不会极大抬高房价?

嗯?难道深圳一年的新房就5万套?是啊,现在更少了!2010年以来,深圳新房住宅成交量基本上在3万~5万套之间波动,其中2015年成交量最多,为66450套,2017年成交量最少,仅为25820套,同比减少36.2%,为八年来最低水平。

如果房价不大涨,一个华为就能买下深圳的房子了。

请读者注意,我可不是针对华为的。因为:1、前文说了,华为人应该拿这么高的薪水。2、深圳的牛逼公司多了,除了华为,另一个牛逼的是腾讯。另外还有华大基因、大族激光、大疆创新(无人机)等多家牛逼企业。当然,还有中兴通讯。他们的总部,都在深圳。我此文的意思是:高收入群体的数量,比一般人想象的大得多,他们完全有能力把一个地区的房价抬到天上。

比如,我们看看另一个巨无霸腾讯。目前腾讯有员工4万多人,其中3万多人都在深圳,和华为旗鼓相当,但是它的利润更是巨大。2017年第二季度财报显示,腾讯总营收是566.06亿元人民币,员工40678人,人均创造营收139万;人均年工资80万。在这么高的工资情况下,净利润仍有163.91亿元。

请注意,上述营收数据是一个季度的,而工资收入是全年的。

BAT另外两家,阿里,大约是腾讯的60%,2017财年是300多万人均产值;百度是腾讯的1/3。虽然这两家明显不如腾讯,但也都是利润丰厚,所以在人均薪酬方面,并不比腾讯逊色多少。但这两家比较低调,我没查到数据,但想想杭州的房价……一会儿再说。

我们还是回到华为和腾讯,因为它们的总部都在深圳,员工总数不下6万人。各位读者想想,这6万多人均收入就在70万(腾讯和华为平均)的大军,会不会极大地抬高深圳、东莞、惠州的房价?

这还没包括华大、大族、大疆、中兴、万科、比亚迪、长城计算机、腾邦国际等一百多家著名民企或国企,以及中国平安、招商银行、阳光保险等将近两百家总部在深圳的巨型金融机构呢。他们的人员总数,无论如何,都不会少于200万人。其中的年薪60万以上的高收入群体,最保守的估计,也不可能少于10万人。

世界500强企业,在北京和深圳设置了分支机构的有将近300家,其中把中国总部放在深圳的有275家,远远超过北京,更是上海不能比的。要论“非央企”的世界500强数量,深圳也是国内第一。

在这种情况下,深圳人均年薪60万以上的高收入群体,怎么可能少于30万人?

30万人是最保守的估计,因为如果腾讯、华为就占了其中五分之一,显然还是有些高估了这两家巨无霸企业。

请注意,这里我是说的“高收入群体”,以比亚迪为例,它的基层员工显然不能算入这个群体,但是它的高层员工,肯定属于这个群体。我这里说的是上述几百家牛逼企业的高收入群体,并且把重视人力资源管理的华为、腾讯在深圳的员工,全部计算在内的。

这当然还是有些粗糙,但请大家记住:深圳至少有30万人的高收入群体,他们的人均收入是60万以上。他们一年的总收入,在1800亿以上。这是本文至此分析出的结论。

而且,进一步的结论必然是:年薪百万乃至几百万的人,绝对不在少数。

在这种情况下,在新房供应继续大幅下降,在《深圳房改征求意见稿》规划的每年两万套新增商品房的情况下,如果国家一旦不再严厉控制,深圳的房价怎么走,应该非常显然吧。

有了以上分析,我们再计算一下深圳的人均工资。

众多权威媒体和机构公布的统计数据是:2017年深圳常住人口是1252.83万,户籍人口404.8万。但根据手机号码拥有量计算,再刨除“过客”或“访客”,现在深圳常住人口的数据是2180万左右。好吧,如果我们算成1250万,再刨除其中35%的老人、孩子和大学生,所有能工作的人员总数是:812万。

OK,现在分析人均工资。

为简化分析(不影响本质),我们假设这800多万人都有工作,每个人每月最低收入是3000元,一年3.6万。但这么算还是太粗糙了,还是精细一些吧:其中的30万人高收入群体,一年人均工资60万;60万人是中高收入群体,一年工资30万,120万人是中等收入群体,人均工资15万;其他602万是低收入群体,人均年工资6万(每个月只有5000啊)。那么,一年的总收入就是:

30×60+ 60×30+120×15+602×6 = 9012亿元

再除以812万,人均年收入是:11.098万元,人均月收入是:9248元。

这个数据,和本文最开头的薪资比较,应该是比较符合实际情况了。

但是,请注意但是,年收入60万以上的高收入群体是30万人,如果深圳每年只提供两万套新增商品房,房价怎么走,一目了然啊!

一句话:热门城市的房价谁炒起来的?高收入群体。他们的数量,尤其是和新房相比,要比芸芸众生想象的要大得多。

可能有人会说:这帮人收入高确实不假,但买了一两套也就得了,怎么会无限抬高房价?

呵呵,这就错了。我之前早说过,人均住房80平米才舒服。对于高收入群体来说,第一套100平米,第二套就要200平米左右,第三套就要在300平米以上!

不用担心他们买不起房,更不用担心他们不会继续买房,因为:

1、他们之前的房子,都是在房价较低的时候买的。

2、一二线城市长期并无限购限贷,他们可以买多套房。

3、有了几套房之后,仅靠房租收入,就可继续供应新房了。

4、现在虽然限购限贷,但是高收入人群需要住300乃至400平米以上的房子。由于上述原因,加上本身的高收入,他们早已实力雄厚。

5、薪资和房租本身的收入越来越高,经济条件越来越好,就会考虑生二胎乃至三胎,不行就二奶来生。总之,富裕阶层反而更愿意多生孩子,每个孩子以后至少一套房吧。甚至为每个孩子准备两三套,让他们以后也能“良性循环”。

所以,如果国家不限购限贷,他们就会不断买房。买到10套以上,或许一部分人才会考虑收手。

限购限贷,必须在当地工作几年才能买房?这个问题也很容易破解。比如,一个在深圳已经有三套房子、被限购的百万年薪人士,可以申请去武汉、重庆工作啊,武汉、重庆不是限购吗?没事,我在这里工作两年就能轻松买房,然后到南京、成都去工作,几年后又是一套……

这,就是热门城市高价房抢手的原因。具体地说,更是热门城市300平米以上大户型房子的价格更高、但反而更抢手的原因。

触目惊心吧。

看完深圳,可以顺便说说这两年仅次于它的热门城市:杭州,因为这里有阿里巴巴的总部,因为杭州是中国的电商之都。

我没有找到阿里的确切数据,因为阿里现在很低调。但是据网上搜索可知,阿里目前的员工总数大约在6万人左右,参考腾讯在深圳的情况,杭州阿里总部的人数,无论如何不会少于4万人吧。仅仅阿里在杭州的面积26万平方米的西溪园区,人数就不会少于3万人。而且2013年一期完工之后,现在已经到四期了。

不过,杭州的新房销售比深圳大得多。2017年,杭州批准预售新建商品住房99376套,也就是将近10万套。而2016年是10.27万套,所以可以粗略认为:杭州每年的新房供应量是10万套,貌似比深圳大得多。

但是:

1、杭州老城区面积很小,销量也很小。最近几年,在吸纳了萧山区、余杭区、富阳区(以前都是市)之后,主城区面积从原来的4876平方公里,增加至8002.8平方公里。虽然仍略低于苏州的8488平方公里,但已超过了上海的6340平方公里、南京的6597平方公里,面积上大家都是同一级别的城市了。因此,大量新房销售是在“偏远地区”。现在杭州10个区,仅仅富阳和萧山区,就占了房子销售的40%。

2、人口流入迅猛。2016年,杭州常住人口增加17万人,2017年又增加28万人,已达到946.8万人。

3、最富裕的企业阿里,占据了相当好的位置。下图是2017年杭州房价地图,不完全,因为我想显示最核心的部分。

杭州房价最好的地方在哪里?当然是围绕西湖的一大片区域。主城区(市中心)房价最高,而红框区域就是阿里的西溪园区和未来科技城,离西湖景区并不远。一大帮富人在这里工作,他们对附近的房价将造成什么影响,可想而知。

不仅如此,6月初又传来重磅消息:蚂蚁金服C轮融资140亿美元!业内人士照此对它的估值是在1600亿美元左右,也就是万亿人民币!可以想象,如果以后蚂蚁金服上市,又将造就多少个百万富翁、千万富翁、亿万富翁,而那时的杭州以及长三角其他热门城市的房价……


深圳,杭州,加上北京、上海,将带领中国所有一二线城市的房价,大幅再创新高,是迟早的事。

到这里,本文也很长了。至此,笔者必须声明:

1、我写此文,绝不是仇富。我认为那些利润丰厚的大企业,给拼命工作的员工发高工资(包括工资、奖金、股份),是很正常、很合理的。

2、本文更重要的目的是让读者认识到:决定房价的是一个城市的高收入群体。他们购买力之强劲,远超一般人的估计。

3、大规模限购限贷,总有方法可以破解。除非全国联网,规定每人或每家只能购买多少房子。或者,基本上限制人口流入一二线城市,才有长远控制房价的可能。但是这样,对整体经济又会带来多少伤害?

4、虽然热门城市中的利润丰厚的公司和个人,有理由取得这些收入和利润。但是各个地区、行业和个人,收入差距这么大,好像总是不利于全国的经济平衡。因此,怎么在刺激经济、但是又不过分扩大人群之间的收入差距之间找平衡,是一个艰巨问题。

5、上述问题是执政者需要考虑的,普通人只能提建议。作为普通人,只能努力工作,加入热门地区、热门行业、热门公司,成为高收入群体的一员,才是最优选择。

6、我不愿意采用什么阴谋论。什么“炒房团”、“大房东”之类的,根本不在本文的分析范围之内。因为我认为,他们的作用没那么大。虽然,他们肯定会起一定作用。因此,本文是堂堂正正的财经分析文章。

最后的建议是:

绝大多数人,甚至包括年薪四五十万的人,可能都要努力工作,努力买房。国家严厉限购限贷,是给人们买房的机会。高收入者都会“钻空子”,刚需,更不要犹豫。

标签: # 深圳 # 华为
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